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房地产基金:2019年私人投资者最佳的开放式选择

2019-09-30 13:58:45 板块: 炒股技巧 作者:

2019年房地产基金比较:借助这些开放式房地产基金,您可以从持续的房地产热潮中受益,那么房地产基金是明智的投资吗?绝对地,因为房地产被认为是低利率下的有形资产投资,因此是有吸引力的长期投资和稳定的存款。多年来,低利率,租金的稳定增长和强劲的资本流入一直在驱动房地产市场。因此,住房价格只知道一个方向:向上。顺便提及,这不仅适用于住宅房地产,还适用于商业物业。自2010年以来,德国办事处,购物中心,酒店和公司的营业额增长了30%以上。然而:尽管有所有关于起泡的怀疑和警告,但由于所有关键因素仍然是积极的,因此没有迹象表明混凝土繁荣会放缓。开放式房地产基金属于获利者。有了他们,投资者在过去五年中平均每年能获得+ 2.7%的回报 ;在2018年,他们甚至增长了+ 3.3%。与德国政府债券不同,“混凝土黄金”仍然可以用来赚钱。今天我们来看一下您最感兴趣的房地产基金。

房地产基金:2019年私人投资者最佳的开放式选择

经济放缓迫使欧洲央行继续实行零利率政策

长期的房地产回升是由欧洲中央银行持续实行的零利率政策推动的。随着即将于2018年初出现转机的传言,房地产公司和REIT的股价受到了暂时的压力。因为廉价的再融资是该行业提高收益和增值的重要因素。然而,与此同时,长期以来很明显,利率螺旋可能不会很快转过来-相反。欧洲央行行长德拉吉 3月初表示利率逆转正式。在欧元区经济形势恶化的背景下,德拉吉在一次特别的新闻发布会上表示,关键利率“至少在2019年底之前保持在0.0%不变”。此前,有传言说夏天会有所好转。对于房地产市场而言,这是个好消息。

最重要的关键因素表明房地产市场持续强劲,近年来,房地产价格已经大幅上涨。但是,在此之前,德国的住宅房地产市场几乎没有动静近20年。因此,部分增长可以被认为赶上了其他国家。到低利率,追赶和通货膨胀是一些结构性因素,如仍然数量不足的新建筑,持续的移民和城市化,这导致缺乏负担得起的住房,租金增加,空置率低,特别是在大都市地区。尽管近年来价值增值不太可能像近年来那样高,但是租金继续提高并为房地产投资提供可接受的回报。

但是,如果您考虑房地产和房地产基金,则应该有几年的投资期限,至少需要四到五年。最重要的是,开放性房地产基金(也称为房地产基金)是不希望或不能购买房地产(例如房屋或公寓)的投资者的首选。任何想避开自助式物业的费用和风险,或者想从稳定的租金收入以及长期少量增加各种物业或地块的价值中受益的人,都可以使用Immo-Fonds采取多种保守的选择。房地产基金的历史收益远高于通货膨胀率,投资形式通常被认为是相对安全和稳定的价值。

与房地产股票,房地产投资信托基金和房地产ETF相比,保守的散户投资者是第一选择

与通常持续数年的封闭式房地产基金相比,开放式基金也有承担额外资金义务的风险。与房地产ETF,房地产股票和REIT相比开放式房地产基金有一些优势。它们的价值几乎没有波动,即使在市场动荡时也是一个相对安全的天堂。供应商的每日价格确定是基于稳定的账面价值和持续流动的租金收入。另一方面,房地产股票,ETF和REIT有时会受到波动很大的股票市场价格的影响,而这完全由供求关系决定。房地产基金对利率变动的敏感性也远不如债券,股票或房地产房地产投资信托基金。

开放式房地产基金中的大多数房地产也都有隐性准备金,因为这种估值方法受非常保守的估值标准的约束。因此,在体面市场阶段的销售通常会导致计划外的收益。在投资者中尤其受欢迎的是德国,奥地利和瑞士的房地产基金。通常,储蓄计划还可用于参与专业管理的房地产投资组合。

房地产基金:存在这些不同类型

大多数开放式房地产基金或开放式基金主要投资于商业房地产。所收购的是各种类型的房地产,例如办公楼,旅馆,保健中心或零售大楼,这些房地产通过租金收入和转售产生回报。但是,多户住宅也属于某些房地产基金的一部分。在过去两年中共同基金的数量每年增加约60亿欧元之后,专家们还预计2019年至少会有类似的高资金流入。根据德国投资与资产管理协会(BVI)的数据,德国的总交易额已超过950亿欧元,创历史新高。

购买物业股份

危机后的托管期使房地产基金对长期投资者更具吸引力

最近,开放式房地产基金的最低持有期为两年,通知期为一年,在金融危机之前,特别是专业投资者以较高的收益率和每日可动用量将资金挪作固定的每日置换率使用。这种“设计缺陷”在金融危机之后的几年中引发了严重的行业危机,因为大型投资者希望以比出售房地产基金更快的速度提取资金。因此,在接下来的几年中,出于流动性原因,必须关闭和清算总共18个基金。私人投资者的沉重损失介于-10%至-40%之间。对于长期投资者而言,开放式房地产基金现在具有决定性的优势:新的持有期使该基金显着提高了抗危机能力,并且对长期投资的投资者更具吸引力。

由于需求过高,暂时关闭:Immofonds的“停走”

因此,当今的主要问题不是过度扣减资金,而是相反-资金确实被金钱所淋洗。因此,许多房地产基金的回报相对温和。基金经理发现,找到具有足够吸引力的机会风险比的有意义的房地产投资变得越来越困难。由于基金经理之间存在投资危机,多数房地产基金增加了不存在甚至负利息的现金头寸,降低了总收益。因此,许多基金已转为无新股花更多的钱在投资者身上,以阻止资本增值。一旦找到合适的物业来购买,投资者就可以分阶段购买新股。基金提供者使用这种所谓的现金停止或现金赎回策略来管理其流动性。

这些限制正在发挥作用:2018年平均流动性比率从21%下降至20%左右,但仍处于较高水平。暂时,Volks-和Raiffeisenbanks 银行不再接受UniImmo资金,储蓄银行也限制了Deka Bank产品的发行。德意志银行的DWS资金仍然没有限制,但是由于这个原因,其流动性比率最高。

成本和流动比率决定房地产资金的回报

那些购买开放式房地产基金股票的人将从租金收入和房地产价值的可能增长中受益。分析机构的Scope定期检查这两个组件。例如,对于14个开放式房地产基金,2017年的净租金收益率平均为4.0%,增值幅度为+ 1.4%,总计为+ 5.4%。扣除税金和借贷成本后,底线为+ 4.8%。扣除20%的流动性比率和年度管理费用后,投资者的房地产基金收益会有所降低。最后一次平均约为+ 2.7%,因此大致对应于房地产基金的历史收益,2018年的估计是+ + 0.6%的净回报率+ 3.3%。

房地产基金的风险和劣势

尽管现在开放式房地产基金受到立法者的更严格监管,并且被认为是非常保守的,但它们仍具有一定的风险。不良的投资,流动性问题或市场波动可能会在将来导致单个基金或整个行业的扭曲。英属维尔京群岛风险回报指标每季度评估,分类和发布开放式房地产基金的风险等级。

在极端的市场条件下,由于缺乏流动性,该基金可能会被暂停或关闭。因为在某些情况下,一旦流动性储备金跌至基金资产的5%以下,基金公司可能不再收回基金单位。这是为了防止以不利的条件进行紧急求救交易,或者通过扣减紧急资金来惩罚长期投资者。

计算脱欧效应

目前,对于在英国房地产上投资的房地产基金,需要特别谨慎。英国脱欧的后果可能会对英国房地产市场产生负面影响。投资英国房地产的德国房地产基金也可能受到影响。例如,以下的Deka-Immobilien Europa在不列颠群岛投资了约16%,而Hausinvest在英国从事约五分之一的工作。如果有太多公司离开伦敦,短期内空置率上升可能会对房地产价格和租金收益产生负面影响。然而,从长远来看,英国脱欧效应可能会得到遏制,或者至多甚至会变成积极的。

房地产基金:这些回报是可能的

由于金融危机,房地产基金的  收益机会大大减少了。虽然房地产市场的持续繁荣和个人的利润  房地产投资  维持高位,稀 的大基金资产和房地产基金的高于平均水平的流动性  ,但是,总回报。简而言之,资金只是流出对象。然而,在过去的五年中,投资者已经获得了平均每年2.7%的平均回报率,到2018年甚至达到了3.3%的平均回报率。

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开放式房地产基金的优势:避免通过证券交易所持有期和附加费

顺便说一下,尽管持有期很长,但开放式房地产基金可以在不同的证券交易所非常灵活地交易。但是,价格并不基于此(如基金公司赎回的情况)基于实际的等值价值,资产净值,而仅根据供求关系,根据市场情况,基金份额的内在价值存在溢价或折价。尽管在金融危机之后的几年中,股票价格有时会很高,但如今,股票价格更可能影响形势。由于证券交易占高达5.5%的高初始费用,因此通过证券交易所而不是通过投资公司进入通常是有意义的。因为价差,即买价和要价(或供求率)之间的差距始终比股票市场上的要低得多。这通常允许将一部分价差投资于房地产基金。

费用和空缺率存在重大差异

开放式房地产基金的成本也相差很大。初始费用最高为5.5%,年度管理费用(TER =总费用比率)最高为2.5%。在入住率也应该严格遵守。如果建筑物部分为空,则不会产生租金收入,而仍会产生成本。两者之间存在巨大差异,单个基金的租赁率大约在82%至98%之间。

什么决定房地产基金的价值?

但是,高昂的租赁负担并不能自动带来丰厚的回报。如果以低于市场价格的价格出租,那么即使是所谓的高价也可能会变成“光学幻觉”。租金和租金收益基于房地产的官方估值,该估值由独立专家定期确定。据此,计算出房地产基金或股票的价值,即资产净值。

最佳房地产股

2019年私人投资者的最佳开放房地产基金

想要从强劲的房地产市场中获利的投资者可以选择多种共同基金。下面我们向您介绍三支杰出的开放式房地产基金,我们认为这是国际上最好的房地产基金。我们的重点不一定是最高的回报,而是还包括诸如一致性和弹性,范围等级,成本和多样化等因素。由于部分免税,至少60%的收入将对所有提呈的资金保持免税,而UniImmoGlobal甚至由于其高外资份额而占80%。所有提出的房地产基金都在分配,即定期向投资者支付收入。

房地产基金比较2019:最好的Immofonds(分发)

基金ISINWKN成本pa订费3年期国债收益率
德卡房地产欧洲DE00098095669809560.97%5.26%+ 2.74%
HausinvestDE00098070169807011.05%5.00%+ 2.20%
UniImmo全球DE00098055569805551.04%5.00%+ 2.22%

Deka-Immobilien Europa:强劲的业绩和分析师升级

顾名思义,1997年成立的基金有Deka-Immobilien Europa(ISIN DE0009809566 / WKN:980956)专注于欧洲房地产市场。该基金是业内最大的基金之一,资本投资为165亿欧元,目前投资于欧洲17个国家的139处商业物业。该基金约三分之二的资产投资于办公房地产,17%的投资于零售和美食,其余投资于混合财产,以及酒店,物流和仓库。出租率是可以通过的94%。Deka基金的销售费用为5.26%,每年的费用为0.97%。基金管理公司的优势之一在于,可以根据位置,用途和租户广泛地设置物业,从而稳定其收益。

过去三年的稳定表现+ 2.74%

在过去三年中,平均收益率处于合理的2.74%;在截至2018年9月30日的上一个财政年度中,平均收益率达到了+ 3.39%。因此,评级机构Scope最近已将Deka-Immobilien Europa升级为出色的aa 评级 。此外,这笔资金仅是有限的。交易所交易提供的入门价格略低于带初始费用的官方发行价。该基金在英国拥有略高于16%的房地产,因此可能会暂时看到英国脱欧的重大影响。

追踪止损单:确保利润,限制损失。

该追踪止损卖单是修改止损订单。在这种情况下,止损价与指定的跟进距离(追踪值)上的价格相关联。如果此值增加,因此距离大于尾随值,则将止损价向上调整。

HausInvest:47年以来持续上升趋势

HausInvest Europa(ISIN DE0009807016 / WKN 980701)拥有150亿美元的投资额,超过80万名投资者投资了非常大的资金,其重点显然是在欧洲房地产市场中占有85%的份额,但同时也投资于北美和亚太地区区域。投放市场已有47年之久的对投资者友好的基金由德国商业银行的子公司德国商业银行管理。除了办公和零售房地产(例如购物中心)外,它还投资于餐饮和酒店物业以及经济上较发达地区的停车场。目前,该基金共有91处物业,约有2,300名租户,出租率高达94.9%。分析机构Scope的评级为a +很好。

发行以来价值增加:+ 1,087%

在共同基金的上一个财政年度,业绩达到了2.1%,这是自成立以来的平均水平。三年平均表现为+ 2.2%。基金管理公司建议该基金的投资期限至少为五年。发展是令人印象深刻的稳定,他自己也承认已经自成立以来在1972年,从累计值同比增长+ 1,087%实现。基金在证券交易所进行购买,因为考虑到销售费用,证券交易所的价格大大低于基金公司的要约价格。投资者必须为此基金预算1.05%的年度支出。英国近20%的房地产可能会受到英国脱欧相关的收益波动的影响。但是从中长期来看,英国房地产市场可能会积极发展,因此英国退欧甚至可能带来长期的进入机会。

UniImmo Global:80%免税的国际房地产基金

由联合投资公司(Union Investment)出资35亿欧元的UniImmo Global(ISIN DE0009805556 / WKN 980555)仅适用于希望将其资金投资于国际房地产超过五年的投资者。运行成本为1.04%,初始费用为5.00%。2004年推出的商业房地产投资基金占48%,尤其是在美国。约五分之二的固定资产位于欧盟或欧洲货币区,其中7%位于英国(关键字:英国退欧)。大约10%的房地产投资是在亚太地区进行的。

+过去五年的平均收益率为2.5%

范围等级a +表示被归类为一流的房地产基金。该基金在过去一年中表现为+ 2.0%,在过去五年中平均表现为+ 2.5%。一个优点是,与其他两个基金相比,免税额更高,占收入的80%。由于发行是基于配额的,并且当前的市场价格比理论发行价(包括发行费用)低约2%,因此该基金也最好在证券交易所购买。

目前最好的房地产股

开放房地产基金的替代方案

具有类似风险收益特征的投资可以在例如评级为很好(短期)的公司债券中找到。任何想要作为私人投资者投资房地产市场的人,也可以直接以房地产股票证券或房地产投资信托(Reits)的形式进行投资。房地产ETF也值得一看,与开放式房地产基金相比,房地产ETF在房地产市场上的投资更具成本效益。

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